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公司 | 2020年疫情之下 12位地產(chǎn)領(lǐng)袖的知與行

時(shí)間:2020-04-19     來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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編者按 

“沒(méi)有成功的企業(yè),只有時(shí)代的企業(yè)。企業(yè)始終處于不斷變化的場(chǎng)景之中。”2020年的年報(bào)中,萬(wàn)科的這兩句話可謂道出了行業(yè)的心聲。在這一年的開(kāi)春,席卷全球的新冠疫情令身處白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更多不確定性的挑戰(zhàn)。市場(chǎng)空間、規(guī)模增速、利潤(rùn)水平、現(xiàn)金安全、拓展節(jié)奏,對(duì)于這些關(guān)鍵詞,以往身處不同賽道的TOP30房企開(kāi)始尋求趨同的答案——穩(wěn)健、安全、均衡。

中房報(bào)記者 曾冬梅 | 廣東報(bào)道

穩(wěn)健、安全、均衡。面對(duì)2020年的新冠疫情給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響,TOP30房企正在用自己的知與行和積極應(yīng)對(duì)措施,抗擊風(fēng)險(xiǎn)、走出低迷。

疫情對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的短期影響很明顯,萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝說(shuō)這體現(xiàn)在銷(xiāo)售、交付、現(xiàn)金流、開(kāi)復(fù)工等方方面面。按照世茂房地產(chǎn)副主席、總裁許世壇預(yù)測(cè),全國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額今年可能會(huì)有10%到15%的下降。不過(guò),TOP30房企傳達(dá)出來(lái)的整體基調(diào)是有影響,但可控,動(dòng)搖不了企業(yè)發(fā)展大局。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍將這次疫情視為“一次好的壓力測(cè)試”,她希望龍湖的利潤(rùn)還要有所增長(zhǎng),要有強(qiáng)者的姿態(tài)。從對(duì)規(guī)模的崇拜轉(zhuǎn)向?qū)麧?rùn)的追求,是這些標(biāo)桿房企達(dá)成的共識(shí)。孫宏斌說(shuō),銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)未來(lái)不是重點(diǎn),利潤(rùn)和品質(zhì)才是第一位的。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌也強(qiáng)調(diào)不以規(guī)模來(lái)論英雄,應(yīng)追求有利潤(rùn)的現(xiàn)金流。

中海方面則認(rèn)為,盡管房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩,但中國(guó)樓市仍有望保持10多萬(wàn)億元的市場(chǎng)規(guī)模,企業(yè)要做的就是保持戰(zhàn)略定力,堅(jiān)守主航道。與此同時(shí),有部分企業(yè)也發(fā)現(xiàn)需要對(duì)過(guò)往戰(zhàn)略進(jìn)行修訂,以適應(yīng)新形勢(shì)的變化。并購(gòu)市場(chǎng)的“大買(mǎi)家”——融創(chuàng)首次提出資產(chǎn)要有增有減,華潤(rùn)置地今年的主題是調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局,富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉為了降負(fù)債,降低了對(duì)土地招拍掛市場(chǎng)的熱情,“現(xiàn)時(shí)大家(房企們)都先看手上的錢(qián)先保護(hù)自己”。

當(dāng)然,在這個(gè)10萬(wàn)億元容量的市場(chǎng),也不乏沖勁十足的企業(yè)家。中國(guó)恒大董事局主席許家印重提“高增長(zhǎng)”戰(zhàn)略,恒大今年的內(nèi)部銷(xiāo)售目標(biāo)是8000億元,同比增長(zhǎng)33%,是前三強(qiáng)里唯一公開(kāi)提出量化指標(biāo)的房企。世茂是并購(gòu)市場(chǎng)中的新貴,許世壇希望跑得比TOP20還要快,權(quán)益利潤(rùn)年均增長(zhǎng)20%以上,成為行業(yè)領(lǐng)先的標(biāo)桿。

正如萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮所說(shuō),“當(dāng)好農(nóng)民種好地”,農(nóng)民不需要預(yù)測(cè)天氣,只需要提高自己的種地能力。房地產(chǎn)行業(yè)也一樣,無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者需求如何變化,房企只需要做好自己的本職工作,提供好的產(chǎn)品與服務(wù),多賺錢(qián)、少負(fù)債,就能“活得好,活得久”。

疫情短期影響大 長(zhǎng)期可控

對(duì)于疫情,危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的萬(wàn)科頗為詳細(xì)的分析了公司所受到的沖擊。祝九勝直言,“這場(chǎng)疫情整體上對(duì)公司的影響還是相當(dāng)大的。”銷(xiāo)售方面,萬(wàn)科2020年2——3月份的銷(xiāo)售同比減少了510億元,其中武漢、宜昌和鄂州在1月23日之后基本就沒(méi)有新的銷(xiāo)售。疫情給交付也帶來(lái)了新的壓力,一季度萬(wàn)科1萬(wàn)戶客戶有交付延緩的可能性,全年大概涉及3.9萬(wàn)戶,對(duì)開(kāi)復(fù)工的影響也是很直接的,因?yàn)橐咔椋衲觊_(kāi)工比以往年整整晚了40天,占了一年的1/9。這些影響最終將體現(xiàn)在現(xiàn)金流方面,銷(xiāo)售回款大幅下降,也給未來(lái)1——2年產(chǎn)生了遠(yuǎn)期的結(jié)算壓力。

其他房企所受的影響也比較明顯,但大部分認(rèn)為影響只限于第一季度,預(yù)計(jì)全年可以趕回來(lái)。

碧桂園:疫情的影響主要來(lái)自于兩個(gè)大方面,一個(gè)是銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的制約,二是供貨的制約。去年一季度大概供貨在900多億元,今年一季度供貨預(yù)計(jì)只有510多億元,這主要由于工程停建原因造成影響。公司一方面積極開(kāi)展線上銷(xiāo)售工作,一方面積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)。伴隨著政府因城施策的保障政策,以及消費(fèi)保障政策的出臺(tái),相信疫情的影響會(huì)在銷(xiāo)售端逐步消除。未來(lái)三個(gè)季度,希望通過(guò)努力能夠?qū)崿F(xiàn)全年目標(biāo)。

中海地產(chǎn):原計(jì)劃新增的供貨延遲,銷(xiāo)售周期縮短,影響了去化率,少量項(xiàng)目可能年內(nèi)無(wú)法按計(jì)劃銷(xiāo)售。公司調(diào)整生產(chǎn)計(jì)劃,大力開(kāi)展線上銷(xiāo)售,重新匹配資源,降低疫情影響。本年供貨中約4%存在延誤風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該基本還是可控的。

中國(guó)金茂:整個(gè)工期被疫情影響了一個(gè)月,總體來(lái)說(shuō)影響有限。200多個(gè)項(xiàng)目只有7個(gè)在武漢,武漢的項(xiàng)目大概在4月15日可以開(kāi)工,被影響2個(gè)月。全年2000億元銷(xiāo)售目標(biāo)不會(huì)調(diào)整。

正榮地產(chǎn):疫情對(duì)經(jīng)營(yíng)有一定的影響,2月和3月影響大,但是控制得比預(yù)期好,基本實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。2——3月春節(jié)期間本身就是銷(xiāo)售淡季,現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)80%,4月會(huì)完全恢復(fù)。2019年下半年拿地多,2020年銷(xiāo)售大部分是存量貨值,受影響小。

世茂房地產(chǎn):1、2月份銷(xiāo)售額下降了20%,整個(gè)一季度還是會(huì)下降10%以內(nèi)。估計(jì)二季度開(kāi)始,疫情影響可以慢慢消化,預(yù)計(jì)下半年才有增長(zhǎng)。最好的情況下,今年全國(guó)銷(xiāo)售額有可能做到15萬(wàn)億元,但是現(xiàn)階段的政策還是不夠的,所以市場(chǎng)壓力還是巨大的。酒店業(yè)務(wù)的收入,在疫情前本來(lái)可以做到30億元,增長(zhǎng)30%,但現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)減到5%,大概調(diào)減了5、6億元。

雅居樂(lè):疫情對(duì)樓價(jià)的影響,就目前的計(jì)算來(lái)看影響不是很大,始終都是需求晚兩步。整體來(lái)看,今年如果是1、2月份的銷(xiāo)售收入減少大概4成左右的話,對(duì)全年確實(shí)有影響。但相信下半年會(huì)加快速度,將差額補(bǔ)上來(lái)。


未來(lái)十年地產(chǎn)仍看好 

雖然增量空間在縮小,但房地產(chǎn)的整體市場(chǎng)容量仍然相當(dāng)可觀,顏建國(guó)認(rèn)為至少未來(lái)十年,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最好的行業(yè)之一。在房住不炒的政策基調(diào)下,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有所釋放,平穩(wěn)是主旋律,大漲大跌、大起大落的概率很小。在總量穩(wěn)定的前提下,房企的機(jī)會(huì)來(lái)自于市場(chǎng)、行業(yè)的分化,以及發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。

中國(guó)恒大董事局主席許家印:受疫情的影響,全世界每一個(gè)國(guó)家的各大銀行,都在放寬金融政策,想辦法增加流動(dòng)性。我認(rèn)為我們國(guó)家也一樣,在流動(dòng)性肯定要給予大力支持,不然經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也是很困難的。流動(dòng)性的增加會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、消費(fèi)產(chǎn)生一些刺激。在房住不炒的政策指引下,房?jī)r(jià)我認(rèn)為肯定不會(huì)升,但是你要說(shuō)大幅度下降,我認(rèn)為還不至于,因?yàn)榱鲃?dòng)性增加,需求同樣也會(huì)增加。應(yīng)該說(shuō)對(duì)全國(guó)來(lái)說(shuō),我認(rèn)為房地產(chǎn)總的成交量不會(huì)下降,房?jī)r(jià)不會(huì)上升,但也不會(huì)大跌。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌:目前疫情的發(fā)展也帶來(lái)一些不確定性,我們預(yù)計(jì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度是審慎樂(lè)觀,整個(gè)市場(chǎng)份額在去年達(dá)到了高點(diǎn),今年,會(huì)在去年的基礎(chǔ)上有所回調(diào)。整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不太好,但地產(chǎn)金融政策還是穩(wěn)健偏樂(lè)觀,我們認(rèn)為中央政策房住不炒是主基調(diào),疫情期間,國(guó)家在金融政策上更多的是增加流動(dòng)性。

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌:疫情持續(xù)一段時(shí)間還是肯定的,嚴(yán)重但不悲觀。全球調(diào)整財(cái)政寬松,中國(guó)貨幣和財(cái)政也會(huì)寬松的,所以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不用擔(dān)心。中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)一輪輪調(diào)控,從2016年10月到現(xiàn)在三年半,調(diào)整后行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就不那么大了。現(xiàn)在房住不炒、錢(qián)不能太多進(jìn)入地產(chǎn),這些邏輯都沒(méi)有變,房地產(chǎn)行業(yè)邏輯不變的情況下,大漲大跌都不會(huì)出現(xiàn)。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó):未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最好的行業(yè)之一,市場(chǎng)容量保持高位不變。目前環(huán)境下,對(duì)市場(chǎng)難以預(yù)測(cè)。從靜態(tài)來(lái)看,我們對(duì)今年市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀,量?jī)r(jià)穩(wěn)定的狀態(tài)。2020年延續(xù)三年趨勢(shì)可能性比較大,面積指標(biāo)可能有所減少,價(jià)格會(huì)有個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。

旭輝集團(tuán)董事局主席林中:短期內(nèi),行業(yè)現(xiàn)金流緊張,破產(chǎn)中小企業(yè)增多,集中度提高,收并購(gòu)機(jī)會(huì)增加;一線、二線、強(qiáng)三線城市市場(chǎng)表現(xiàn)好于三四線城市,下半年市場(chǎng)銷(xiāo)售會(huì)好于上半年;政策平穩(wěn)、市場(chǎng)平穩(wěn),不會(huì)大起大落;房地產(chǎn)融資松緊適度,境內(nèi)融資成本降低。

中長(zhǎng)期來(lái)看,總需求沒(méi)有減少,未來(lái)10至20年內(nèi)城市化紅利依然存在,疫情只是延后了消費(fèi)需求,并未減少。城市進(jìn)一步分化,有人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、治理能力強(qiáng)的城市市場(chǎng)表現(xiàn)更好;房企進(jìn)一步進(jìn)化,行業(yè)加快整合洗牌,進(jìn)入加速淘汰賽;房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,高質(zhì)量發(fā)展、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、業(yè)務(wù)線上化、布局多元化,加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型;行業(yè)從土地紅利時(shí)代進(jìn)入管理紅利時(shí)代,未來(lái)是品牌紅利時(shí)代。行業(yè)未來(lái)毛利率壓力加大,通過(guò)多元化拿地、多元化收入、提升組織效能,降低成本提高毛利率。

增利潤(rùn)、降負(fù)債、慎拿地

萬(wàn)科定義的白銀時(shí)代有幾大特征,從增量到存量、從平衡到極化、從簡(jiǎn)單到復(fù)雜、從單一到全面,他們認(rèn)為極化發(fā)展使競(jìng)爭(zhēng)者的距離拉得更近,復(fù)雜模式帶來(lái)更多變數(shù),全面競(jìng)爭(zhēng)需要更全面的能力結(jié)構(gòu)去覆蓋。2020年,可以明顯看到各大房企均著力在補(bǔ)短板,加固護(hù)城河。例如,恒大與融創(chuàng)、富力均提出明確的降負(fù)債目標(biāo),因此,恒大要控土地規(guī)模、銷(xiāo)售高增長(zhǎng),融創(chuàng)、富力要謹(jǐn)慎拿地,甚至不排除處置部分資產(chǎn)。降負(fù)債壓力較小的企業(yè),則將目光聚焦在進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量上,龍湖與世茂都希望利潤(rùn)能持續(xù)增長(zhǎng),保持自己的強(qiáng)者姿態(tài)。

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮:企業(yè)的免疫力之一體現(xiàn)在現(xiàn)金為王,萬(wàn)科追求有利潤(rùn)的收入和有現(xiàn)金流的利潤(rùn),且堅(jiān)持始終不囤地、不捂盤(pán)、不拿地王。2020年萬(wàn)科將在吸收過(guò)往轉(zhuǎn)型升級(jí)成果的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)做好三件事情。第一是對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化進(jìn)行更深入的分析,回到基本商業(yè)邏輯。第二是聚焦產(chǎn)品力和服務(wù)力,做好精益運(yùn)營(yíng),提升競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)營(yíng)效益。第三是深化組織重建,在實(shí)踐中檢驗(yàn)組織能力與效能,完成事人匹配。

許家印:2020年對(duì)恒大來(lái)說(shuō)是極其重要的一年,從今年開(kāi)始,我們下大決心,有信心、有能力把負(fù)債及負(fù)債率實(shí)現(xiàn)大幅下降,全面實(shí)施高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略。我們內(nèi)部奮斗目標(biāo)是今年要實(shí)現(xiàn)8000億元的銷(xiāo)售,三年的規(guī)劃,到2022年我們內(nèi)部的奮斗目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售1萬(wàn)億元的發(fā)展規(guī)劃。未來(lái)三年,計(jì)劃土地儲(chǔ)備每年減少3000萬(wàn)平方米,每年平均有息負(fù)債要下降1500億元。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍:疫情到來(lái)的時(shí)候我們做壓力測(cè)試,預(yù)計(jì)疫情比較嚴(yán)重的情況下,龍湖仍然可以保證正常活著。今年的指標(biāo)里,哪怕微弱的情況下,仍然要考慮有所增長(zhǎng),我覺(jué)得這就是強(qiáng)者的姿態(tài)。強(qiáng),其實(shí)不是說(shuō)要強(qiáng)、好強(qiáng),實(shí)際上是過(guò)去的沉淀,在危難之中能夠產(chǎn)生一定的爆發(fā)力。

孫宏斌:銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)未來(lái)不是重點(diǎn),利潤(rùn)和品質(zhì)才是第一位的,以穩(wěn)健、以安全、以均衡為重點(diǎn),不斷提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力,最終來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的提高,未來(lái)融創(chuàng)是這個(gè)管理邏輯。在融資方面要調(diào)結(jié)構(gòu)、降成本;在持有資產(chǎn)方面要平衡總量,有增有減;在拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)方面,要謹(jǐn)慎拿地、把握并購(gòu)機(jī)會(huì)。我們判斷今年將是洗牌年,今年并購(gòu)的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)以往任何一年,但優(yōu)質(zhì)并購(gòu)標(biāo)不是很多。

世茂房地產(chǎn)副主席、總裁許世壇:關(guān)于未來(lái)三年,實(shí)際上我們已經(jīng)有一個(gè)五年的計(jì)劃,2017、2018、2019年是快速增長(zhǎng)年,2020年、2021年也會(huì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。所以世茂應(yīng)該每年還是會(huì)進(jìn)步的,但快多少這也很難說(shuō),但是我們對(duì)2021年已經(jīng)有很細(xì)的要求,在銷(xiāo)售的增速上,希望比前二十還要更快。權(quán)益后的利潤(rùn)增長(zhǎng)也希望能夠做到每年20%以上,這應(yīng)該都是行業(yè)領(lǐng)先的標(biāo)桿地位。

富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉:目前公司凈負(fù)債率接近200%,希望能夠慢慢下降,下降的策略有幾個(gè):第一加快銷(xiāo)售速度,第二希望買(mǎi)地的速度比較平穩(wěn)。坦白說(shuō),對(duì)在招拍掛市場(chǎng)的很大動(dòng)作,沒(méi)有什么特別的計(jì)劃,現(xiàn)時(shí)大家(房企們)都先看手上的錢(qián)先保護(hù)自己。如果用一萬(wàn)元(售價(jià))來(lái)說(shuō),那也就是在三千元左右(地價(jià))我們才會(huì)動(dòng)心。

雅居樂(lè)集團(tuán)主席兼總裁陳卓林:今年有2000多億元的可售貨值,按這個(gè)來(lái)說(shuō),我們保守做到1200億元。現(xiàn)在不是沒(méi)賣(mài)貨,主要就是兩個(gè)原因:第一,一季度減少了一半銷(xiāo)售了,這是追不回來(lái)的;第二,接下來(lái)的三個(gè)季度,我不敢想象是有多少銷(xiāo)售。我也跟其他同行、朋友都有溝通,其實(shí)大家都是一樣的,今年能夠確保去年的銷(xiāo)售額,已經(jīng)是能交得了貨的。

正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席黃仙枝:從我們經(jīng)營(yíng)層面來(lái)講,下一步繼續(xù)挖潛,特別是要提高產(chǎn)品能力,加強(qiáng)溢價(jià)能力。做好成本把控和現(xiàn)金流管理,加強(qiáng)市場(chǎng)研判。我覺(jué)得更關(guān)鍵的核心還是提高凈利潤(rùn)率,這對(duì)企業(yè)才是最關(guān)鍵的。特別看好一二線城市,我認(rèn)為這個(gè)跟我們這些布局還是比較吻合的。堅(jiān)持城市深耕,“1+6”核心布局不變。加強(qiáng)高周轉(zhuǎn)、核心地段的招拍掛項(xiàng)目,創(chuàng)新拿地,產(chǎn)業(yè)勾地,降低土地成本。

華潤(rùn)置地董事會(huì)主席王祥明:調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局。調(diào)節(jié)奏為注重拿地窗口期,不在高位搶地,調(diào)結(jié)構(gòu)為注重以高周轉(zhuǎn)、住宅為主的項(xiàng)目,調(diào)布局為側(cè)重于一二線城市及有產(chǎn)業(yè)支撐的三線城市,聚焦京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等都市圈。

《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》(2020年4月20日  04版)

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