中國金茂不斷推進理念創(chuàng)新、機制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新，推動城市運營商戰(zhàn)略轉型行穩(wěn)致遠

路玉彬
中國金茂產城發(fā)展部

閻青
中國金茂產城發(fā)展部

當今世界正經歷百年未有之大變局，堅持創(chuàng)新發(fā)展是應對變局的不二法門。多年來，中國金茂不斷推進理念創(chuàng)新、機制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新，推動城市運營商戰(zhàn)略轉型行穩(wěn)致遠。

理念創(chuàng)新：戰(zhàn)略轉型城市運營商

城市，是人類文明之花盛放的聚集地。城市化程度是衡量一個國家和地區(qū)經濟、社會、文化、科技發(fā)展水平的重要指標，也是衡量其社會組織程度和管理水平的重要標志。

聯合國預測，世界發(fā)達國家的城市化率將在2050年達到86%。而據我國國家統計局數據，截至2019年末，中國城鎮(zhèn)化率已達60.60%，比2018年末提高 了1.02個百分點。聯合國開發(fā)計劃署預測，2030年中國城鎮(zhèn)化率將達到70%，屆時中國城市人口總數將超過10億。

然而，人們在享受城市生活諸多美好的同時，也不得不面對人口膨脹、交通擁堵、居住成本過高、環(huán)境污染、管理失序、公共資源緊張等諸多煩惱，部分一線城市“城市病”長期無解，很多上班族不得不逃離北上廣 ，到二三線城市尋求新發(fā)展機會。

作為中化集團房地產平臺企業(yè)，中國金茂很早就開始了針對根治“大城市病”的科學思考，并于2015年率先轉型為“城市運營商”。

2018年，中化集團正式提出“科學至上”理念，寧高寧董事長針對中國金茂的發(fā)展進一步指出，“地產也是科學，我們不會去賣磚頭。”

寧總一語中的！中國金茂越來越深刻地認識到，要想引領行業(yè)發(fā)展，唯有堅持科學至上，堅持城市運營，進而提出“兩驅動、兩升級”的城市運營模式，即通過規(guī)劃驅動和資本驅動，促進城市升級和產業(yè)升級，形成以城聚人、以人強產、以產興城的“城-人-產”良性循環(huán)模式，打造產城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的現代化新型城市。

中國金茂提出城市運營戰(zhàn)略轉型5年來，特別是2018年以來，城市運營戰(zhàn)略實施勢如破竹。從聚焦國際金融與航運雙中心、引入總部經濟的上海北外灘，到以文化產業(yè)、現代服務產業(yè)成就新勢力的長沙梅溪湖國際新城，再到突出城市人文特色的麗江金茂谷鎮(zhèn)，到集聚科技創(chuàng)新和生態(tài)文旅產業(yè)、導入亞洲首座伊甸園的青島中歐國際城……從品質人居到品質城市，“綠色健康、智慧科技”的金茂城市印象已深入人心。

中國金茂攝影大賽獲獎作品《極致》 作者：金茂溫州 白慧敏

截至2020年9月底，中國金茂已獲取城市運營項目累計達26個，是2016年底的5倍還多。其中，僅2019年一年就新增城市運營項目7個，新增土地儲備占金茂全年新增土地儲備的40%，而且城市運營概念能有效降低平均拿地成本，極大地增強了金茂的品質土地獲取能力。

城市運營戰(zhàn)略為金茂在業(yè)內打造了獨樹一幟的競爭優(yōu)勢。2017-2019年，金茂復合增長率超過52%。2020年前11個月，金茂累計獲得簽約銷售金額共計2003億元，提前一個月完成全年2000億元的銷售目標，成為今年為數不多提前完成全面目標的房企之一。在地產行業(yè)調控趨緊且遭受新冠肺炎疫情巨大沖擊、頭部企業(yè)紛紛下調銷售目標的背景下，金茂仍然保持逆勢增長，增幅超過35%，全口徑銷售業(yè)績增幅居15強房企榜首，行業(yè)排名相較去年同期上升4位。隨著城市運營項目的持續(xù)推進，預計未來三年，城市運營對中國金茂新增土地儲備的貢獻率將達到60%，戰(zhàn)略優(yōu)勢利好將集中兌現。

機制創(chuàng)新：勇于探索強化長效保障

城市運營商的業(yè)務邏輯與以土地招拍掛為主的傳統房地產開發(fā)商有著本質上的不同。前者需要企業(yè)承擔的職責更多，對企業(yè)的綜合實力要求更高，項目開發(fā)周期更長，涉及業(yè)態(tài)更豐富，工作環(huán)節(jié)更繁雜，因而也對企業(yè)的運營管理提出了更為苛刻的要求。

中國金茂認識到，要向城市運營商成功轉型，首先必須堅持刀刃向內，敢于自我革命，以壯士斷腕的勇氣推進公司內部的制度創(chuàng)新，建立健全與城市運營商戰(zhàn)略相適應的長效管理機制。

一是建立與城市運營戰(zhàn)略相適配的績效考核機制。中國金茂提出，要從城市運營項目全周期的長遠角度，綜合評判項目價值。由于業(yè)態(tài)足夠豐富，盈利模式多元化，在單個城市運營項目上，堅持“風物長宜放眼量”，不糾結“一城一池之得失”，而且不僅要算經濟效益賬，還要算社會效益賬、生態(tài)效益賬，充分彰顯責任央企的使命和擔當。相關考核機制的建立和完善，充分展現了中國金茂堅定推進城市運營的戰(zhàn)略定力和戰(zhàn)略耐心，向一線經營單位傳遞了非常明確的戰(zhàn)略導向。

二是大力推進公共基礎設施配套和產業(yè)配套。能否為已獲取的城市運營項目帶來高品質的公共設施配套和產業(yè)配套，是衡量一家企業(yè)城市運營能力的“試金石”。目前，地產行業(yè)自稱“城市運營商”的企業(yè)不止中國金茂一家，但如金茂這般具有強大配套能力的卻是鳳毛麟角。正是得益于此，金茂的城市運營項目才成為業(yè)界公認的標桿。

以長沙梅溪湖國際新城為例，經過10多年的建設和發(fā)展，梅溪湖已從蠻荒之地，變身為“全國綠色生態(tài)示范城區(qū)”。在建筑景觀方面，梅溪湖坐擁扎哈·哈迪德設計的地標建筑——梅溪湖國際文化藝術中心、代表城市向上的城市島、驚艷世界的“中國結橋”……每一處都是現象級網紅打卡地；商業(yè)配套方面，金茂覽秀城、金茂ICC、步步高新天地、喜達屋豪華精選酒店、梅瀾坊商業(yè)街……形成吸附力極強的人氣商圈；教育資源方面，片區(qū)規(guī)劃28所中小學，已落地11所，集聚了長郡、師大附中、雅禮、周南、博才等長沙頭部教育資源與品牌，是真正的教育高地。目前，梅溪湖區(qū)域常住人口已達到12萬人，是當地購房者安居樂業(yè)的首選，并成為一張長沙、乃至中南地區(qū)的城市名片。

三是完善產業(yè)招商體系化布局。中國金茂自身擁有金茂綠建、金茂酒店、金茂商業(yè)、金茂資本、金茂教育等在業(yè)內有一定知名度的產業(yè)資源，并積極挖掘中化集團、中國化工以及中國平安、新華保險等股東方更為豐富多元的產業(yè)資源，與金茂在各地的城市運營項目密切協同，逐步在實踐中總結形成了一系列產業(yè)發(fā)展與項目建設互促共進的合作模式。

除深度挖掘自身和股東方產業(yè)資源外，結合不同城市運營項目的特點和當地政府核心訴求，中國金茂堅持以國際化的前瞻視野，重點聚焦大科技、大文化、大健康三大產業(yè)方向，積極拓展和對接了上千家優(yōu)質產業(yè)資源。截至2020年12月，當年新增產業(yè)戰(zhàn)略合作簽約316家，其中龍頭產業(yè)85家，并已實現25家龍頭產業(yè)資源落地。

科技創(chuàng)新：為未來城市提供全方位賦能

科學是合乎實際的學問，科技是運用科學指導實踐的技能。作為綠色科技住宅開發(fā)的執(zhí)牛耳者，中國金茂對于科學技術的理解更深刻、追求更執(zhí)著。公司始終堅持通過科技創(chuàng)新的手段，積極推動數字化轉型，為城市運營項目提供全方位賦能，致力于打造“以人為中心、以科學智慧為基底，持續(xù)釋放生命力”的未來城市。

中國金茂認為，打造科技賦能的未來城市應從以下五個方面發(fā)力。

一是科技賦能城市。運用大數據、云計算、區(qū)塊鏈、人工智能等數字化前沿科學技術，推動城市管理手段、管理模式、管理理念創(chuàng)新，建設高品質智慧城市，是推動城市治理體系和治理能力現代化的必由之路。2020年3月，中國金茂與阿里云正式簽約，在嘉善上海之窗·智慧科學城引入阿里云，結合金茂的城市運營優(yōu)勢、阿里巴巴集團的智慧生態(tài)體系和阿里云領先的互聯網服務平臺能力，共筑智慧城市。

二是科技賦能社區(qū)。未來城市可利用新一代信息技術，通過智慧系統對社區(qū)現有的基礎物業(yè)管理服務進行賦能，實現萬物互聯，打破信息孤島，實現家居產品、居家社區(qū)之間的互聯互通。在這方面，金茂物業(yè)打造了包括智慧安防、智慧消防、智慧電梯等元素的金茂社區(qū)“十大智慧系統”，大幅提升了服務效率和作業(yè)質量。

三是科技賦能人居。擁有十二大科技系統的金茂府2.0是科技賦能人居的典范，圍繞智慧交互、智慧場景、智慧學習、智慧能源四個方面，實現遠程控制、自動識別，提供八種定制化生活場景。在不遠的將來，AI智慧管家也將出現在金茂府2.0的生活場景中，通過傳感器、大數據分析和主動學習，為業(yè)主提供因人而異的智慧服務體驗。

在武漢方島金茂智慧科學城的住宅項目上，以人為本的設計師們已經第一時間準備了包括“無觸通行”在內的健康科技系統，居民在通過小區(qū)單元門、電梯及人行車行出入口時，將不必再接觸公共設施，遠離病毒風險。

四是科技賦能綠色生態(tài)。中國金茂堅持以綠色健康為特色，以智慧科技為引領，實行綠色施工、綠色設計、綠色運營，通過綠色建筑、碳中和聯盟、智慧社區(qū)、智慧能源站等科技手段賦能未來城市的綠色生態(tài)，打造零碳城市。

在長沙，金茂與政府聯合投資的梅溪湖區(qū)域能源站，采用業(yè)內領先的“天然氣冷熱電三聯供+污水源熱泵+電制冷+燃氣鍋爐”復合式智慧能源系統功能，降低中間環(huán)節(jié)損耗，實現能源的梯級利用。據估算，該能源站每年可節(jié)約標煤量達2134噸，減少排放二氧化碳達5762噸，相當于植樹5.3萬棵，節(jié)能環(huán)保效益顯著。

五是科技賦能產業(yè)。中國金茂廣泛拓展與各類科技產業(yè)資源合作的機會，特別是具備較強數字化轉型服務能力的國際知名咨詢機構、大型互聯網科技企業(yè)、垂直行業(yè)領軍企業(yè)的數字化團隊等，積極助推商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等行業(yè)的傳統企業(yè)實現數字化轉型升級。

中國金茂將繼續(xù)深入貫徹落實十九屆五中全會精神和習近平總書記關于新型城鎮(zhèn)化建設的一系列重要指示精神，始終秉承中化集團“科學至上”理念，始終堅持以改革的精神、創(chuàng)新的思路和方法，深入實施城市運營戰(zhàn)略，持續(xù)釋放城市未來生命力，讓人類生活更加美好。